Portugalia zamiast Hiszpanii: lepszy wybór dla polskich inwestorów w 2025 roku?

W miarę jak coraz więcej Polaków kieruje swój kapitał na przegrzany rynek nieruchomości w Hiszpanii, Portugalia wyrasta na bardziej stabilną, przystępną cenowo i mniej zatłoczoną alternatywę. Jak donosi Fakt.pl, w 2024 roku Polacy zakupili w Hiszpanii aż 4300 nieruchomości – o 44% więcej niż rok wcześniej – co zmusiło hiszpańskie agencje do zatrudniania konsultantów mówiących po polsku.

Gdy hiszpański rynek staje się coraz droższy i bardziej nasycony, Portugalia jest już doskonale przygotowana na przyjęcie polskich inwestorów. W miastach takich jak Lizbona i Porto oraz w regionach Algarve i na Srebrnym Wybrzeżu biura nieruchomości i deweloperzy, tacy jak Home in Portugal, oferują pełną obsługę w języku polskim oraz usługi dostosowane do naszych realiów i oczekiwań.

Portugalia pozostaje przy tym mniej skomercjalizowaną i bardziej autentyczną alternatywą dla Hiszpanii. Stabilne ramy prawne, silna ochrona własności i przejrzyste regulacje zapewniają inwestorom bezpieczeństwo. Kraj ten oferuje nie tylko wysoką jakość życia i solidny potencjał inwestycyjny, ale także niższe koszty wejścia, mniejsze nasycenie rynku i bardziej elastyczne podejście do zagranicznych nabywców, także tych z Polski.

Konkurencyjne ceny, realne oszczędności

Finansowa przewaga Portugalii jest widoczna gołym okiem. Ceny nieruchomości w największych miastach i nadmorskich regionach Hiszpanii wzrosły znacząco. Na początku 2025 roku średnie stawki za m² wynosiły: 6200–7400 euro w Barcelonie, 5970 euro w Madrycie i blisko 5000 euro na Costa del Sol – gdzie w ciągu roku ceny skoczyły o 13%.

W Portugalii sytuacja wygląda inaczej. W Lizbonie średnia cena za m² to 5070 euro (od 4935 do 5718 euro), w Porto – 3540 euro (od 3126 do 3937 euro), a w Algarve – poniżej 4000 euro (przedział 3334–3533 euro według INE). Dla polskich kupujących oznacza to realne oszczędności: od 1000 do 1500 euro na każdym metrze kwadratowym, czyli nawet 100 000–150 000 euro mniej przy zakupie standardowego mieszkania o powierzchni 100 m² – bez kompromisów co do wartości czy potencjału wynajmu.

(Źródła: INE Portugalia, Idealista, Global Property Guide, Spanish Property Insight, Confidencial Imobiliário)

Wyższe stopy zwrotu, niższe ryzyko

Atrakcyjne ceny to niejedyna przewaga Portugalii. Stopy zwrotu z najmu w tym kraju regularnie przewyższają te notowane w największych miastach Hiszpanii. W Lizbonie dochody brutto z najmu wynoszą 5,1%–6,8%, w Porto 5,9%–6,6%, a w niektórych częściach Algarve sięgają nawet 6,2% – zwłaszcza w rejonach atrakcyjnych dla najmu krótkoterminowego.

Dla porównania, w Hiszpanii – nawet w najlepszych lokalizacjach jak Madryt czy Barcelona – zyski z wynajmu zazwyczaj wynoszą 4,3%–4,7%, a w rejonach objętych regulacjami są jeszcze niższe. Przy wyższych zyskach i niższych kosztach zakupu Portugalia oferuje znacznie bardziej efektywny zwrot z kapitału – szczególnie atrakcyjny dla początkujących inwestorów lub tych, którzy finansują zakup kredytem.
(Źródła: Numbeo, Idealista, Global Property Guide)

Mniejsze nasycenie, większy potencjał

Natężenie ruchu turystycznego ma bezpośrednie przełożenie na rynek nieruchomości – szczególnie w segmencie najmu krótkoterminowego i inwestycji zagranicznych. W 2023 roku Hiszpanię odwiedziło 87 milionów turystów, co czyni ją drugim najczęściej odwiedzanym krajem świata. Portugalia, choć osiągnęła rekord, przyjęła w tym samym czasie „zaledwie” 31 milionów – ponad dwukrotnie mniej.

To przekłada się na presję inwestycyjną. W Hiszpanii, zwłaszcza w regionach takich jak Alicante czy Malaga, obcokrajowcy odpowiadają za ponad 25% transakcji na rynku nieruchomości. Wysoki udział inwestorów zagranicznych winduje ceny, obciąża infrastrukturę i coraz częściej wywołuje negatywne reakcje lokalnych społeczności. W Portugalii udział ten jest znacznie niższy – poniżej 15% w większości regionów, a w popularnym Algarve wynosi około 10–12%.

Ceny nieruchomości w Portugalii rosną dynamicznie, ale stabilnie: od 2010 roku wzrosły o 96,2% w skali kraju, o 110% w Lizbonie i o 97% w Algarve. To świadczy o długoterminowym wzroście wartości bez oznak spekulacyjnej bańki, jakie obserwujemy na bardziej przegrzanych rynkach.

Strategiczne inwestycje w strefach ZDT

Portugalskie Strefy Turystyki i Rozwoju Urbanistycznego (ZDT – Zonas de Desenvolvimento Turístico) oferują uproszczone procedury planistyczne, ulgi podatkowe oraz priorytetowy dostęp do atrakcyjnych lokalizacji w pobliżu Lizbony i Porto – takich jak Seixal, Alcochete czy Vila Nova de Gaia. To oficjalnie wyznaczone obszary przeznaczone na rozwój turystyki i rynku nieruchomości, które zapewniają jasność prawną, sprawne procedury administracyjne oraz długofalowe wsparcie ze strony państwa.

To wyraźny kontrast wobec Hiszpanii, gdzie krajobraz prawny staje się mniej przewidywalny. W kluczowych regionach – takich jak Barcelona, Walencja czy Majorka – wprowadzono surowe ograniczenia dotyczące wynajmu krótkoterminowego i limity licencyjne. Dodatkowo problemy takie jak nielegalne zajmowanie lokali czy przewlekłe procedury eksmisyjne generują istotne ryzyko dla zagranicznych inwestorów.

W Portugalii strefy ZDT oferują bezpieczne, przejrzyste i dobrze uregulowane środowisko inwestycyjne – łącząc potencjał wzrostu z przewidywalnością prawną. Dla polskich inwestorów szukających spokoju ducha i stabilnych warunków działania, to kolejny argument przemawiający za tym, że Portugalia jest po prostu rozsądniejszym wyborem.

Styl życia bez kompromisów
Portugalia regularnie plasuje się w czołówce najlepszych miejsc do życia w Europie – i to nie tylko z perspektywy inwestorów. Ponad 300 słonecznych dni w Algarve, niski poziom przestępczości, doskonała opieka zdrowotna i czyste powietrze sprawiają, że kraj ten oferuje komfortowe i zdrowe warunki życia.

W odróżnieniu od zatłoczonych hiszpańskich kurortów, Portugalia zachowuje swoją autentyczność i spokojniejsze tempo życia – idealne dla cyfrowych nomadów, wcześniejszych emerytów i osób szukających drugiego domu lub miejsca, by osiąść na stałe.

Okno możliwości jest wciąż otwarte

W 2025 roku Portugalia wyróżnia się jako jeden z najbardziej obiecujących kierunków inwestycyjnych w Europie – łącząc długofalową opłacalność, wysoką jakość życia i bezpieczeństwo prawne. Dzięki niższym cenom, wyższym zyskom z najmu, przejrzystym przepisom i pełnemu wsparciu w języku polskim, Portugalia nie jest już tylko alternatywą dla Hiszpanii – to po prostu lepszy wybór.

Rynek hiszpański jest już przepełniony. Portugalia wciąż pozostaje otwarta – przynajmniej na razie.